Kamilė Lukauskytė
Lietuvos būsto rinkoje susiformavo gana paradoksali situacija. Butai ir toliau brangsta, tačiau pirkėjai jau nebejaučia tokio spaudimo pirkti bet kokia kaina. Priežastis paprasta – rinkoje daugėja neparduotų būstų, o žmonės vis atidžiau skaičiuoja, kiek iš tiesų gali sau leisti.
Nors atlyginimai per pastaruosius metus taip pat augo, būsto kainų tempas kai kur buvo dar spartesnis. Tai ypač ryšku Vilniuje, kur vidutines pajamas gaunančiam žmogui šiandien tenka rinktis gerokai mažesnį būstą nei prieš kelerius metus.
Vilniuje už tą pačią finansinę galimybę – vis mažiau kvadratinių metrų
Sostinė išlieka sudėtingiausia Lietuvos vieta tiems, kurie svajoja apie nuosavą būstą. Skaičiuojama, kad vidutines pajamas gaunantis Vilniaus gyventojas šiuo metu gali įpirkti maždaug 59 kvadratinių metrų būstą.
Dar įdomiau pažvelgti į pokytį per ilgesnį laikotarpį. Per vienerius metus įperkamas plotas sumažėjo maždaug 3 kvadratiniais metrais, o per penkerius metus – net apie 20 kvadratinių metrų.
Tai nėra vien sausa statistika. 20 kvadratinių metrų gali reikšti visą kambarį.
Šeimai, kuri anksčiau galėjo galvoti apie erdvesnį trijų kambarių butą, šiandien gali tekti rinktis mažesnį būstą, tolimesnį rajoną arba atsisakyti dalies norimų patogumų. Kai kuriems pirkėjams tai reiškia ir sprendimą dar kelerius metus likti nuomojamame būste.
Kaune situacija šiuo metu palankesnė – vidutines pajamas gaunantis žmogus gali įpirkti apie 79 kv. m būstą, o Klaipėdoje – daugiau nei 84 kv. m. Tačiau tai nereiškia, kad šie miestai yra apsaugoti nuo kainų ir pajamų atotrūkio.
Baltijos sostinių palyginimas Vilniui taip pat nėra palankus
Įdomus vaizdas atsiveria palyginus Baltijos šalių sostines.
Taline vidutines pajamas gaunantis gyventojas gali įpirkti daugiau nei 74 kv. m būstą, o Rygoje – apie 106 kv. m. Tiesa, Rygos rezultatui įtakos turi ir didesnė senesnių bei nerenovuotų daugiabučių pasiūla.
Vis dėlto Vilniaus rodiklis verčia susimąstyti: būstas sostinėje daugeliui gyventojų tampa vis sunkiau pasiekiamas.
O čia atsiranda dar viena problema – psichologinis spaudimas.
Kai žmogus nuolat girdi, kad „kitais metais bus dar brangiau“, atsiranda baimė pavėluoti. Tuomet pirkėjas gali pradėti skubėti, skolintis daugiau nei planavo arba rinktis būstą, kuris iš tikrųjų viršija jo finansines galimybes.
Tačiau dabartinė rinkos situacija rodo, kad aklai skubėti nebūtinai verta.
Pardavėjai turi vis daugiau butų, o pirkėjai gali pradėti diktuoti sąlygas
Štai kur slypi viena įdomiausių dabartinės rinkos detalių.
Vilniuje neparduotų butų skaičius jau viršija 6000, o didžiuosiuose Lietuvos miestuose pasiūla taip pat išlieka didelė.
Tai keičia pirkėjo padėtį.
Kai rinkoje trūksta būstų, pardavėjas gali diktuoti sąlygas. Tačiau kai pasirinkimas didėja, pirkėjui atsiranda galimybė lyginti, laukti ir derėtis.
Tai dar nereiškia, kad būstai staiga pradės pigti. Vystytojai nėra tokioje situacijoje, kad būtų priversti masiškai išparduoti projektus bet kokia kaina. Tačiau pirkėjas gali gauti kitokios naudos.
Pavyzdžiui, galima derėtis ne tik dėl galutinės būsto kainos, bet ir dėl parkavimo vietos, sandėliuko, įrengimo, buitinės technikos ar mokėjimo sąlygų.
Kartais kelių tūkstančių eurų vertės papildoma nauda gali būti ne mažiau reikšminga nei tiesioginė nuolaida buto kainai.
Investuotojams situacija taip pat nebe tokia saldi
Būsto brangimas nebūtinai reiškia, kad investicinis nekilnojamasis turtas tampa vis pelningesnis.
Jeigu pardavimo kainos kyla sparčiau nei nuomos kainos, nuomos pajamingumas mažėja. Vilniuje jis šiuo metu siekia apie 4,5 proc. ir yra mažesnis už ilgalaikį istorinį vidurkį.
Todėl dalis investuotojų priversti iš naujo vertinti savo strategiją.
Butas vis dar gali būti suvokiamas kaip gana saugus materialus turtas, tačiau vien tik minties, kad „nekilnojamas turtas visada brangsta“, nebepakanka. Reikia vertinti paskolos kainą, nuomos pajamas, mokesčius, remontą, būsto išlaikymą ir galimą laikotarpį, per kurį turtas bus laikomas.
Ką tai reiškia žmogui, kuris būstą nori pirkti dabar?
Svarbiausia – nepasiduoti panikai.
Būsto pirkimas yra vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime, todėl sprendimą vien dėl baimės, kad po kelių mėnesių būstas bus brangesnis, reikėtų vertinti itin atsargiai.
Svarbu skaičiuoti ne vien skelbime nurodytą kainą. Prie jos reikia pridėti įrengimo išlaidas, baldus, parkavimo vietą, sandėliuką, notarines išlaidas, būsto vertinimą, draudimą ir būsimus komunalinius mokesčius.
Taip pat verta pagalvoti apie kasdienes išlaidas. Pigesnis butas miesto pakraštyje gali atrodyti patraukliai, tačiau ilgesnės kelionės į darbą, didesnės transporto išlaidos ir sugaištamas laikas gali sumažinti dalį sutaupytos sumos.
Dabar svarbiausia – ne tik rasti būstą, bet ir išsiderėti geresnes sąlygas
Lietuvos būsto rinkoje kol kas nematyti masinio kainų griuvimo, tačiau pirkėjų padėtis po truputį keičiasi. Didelė pasiūla suteikia tai, ko pirkėjams ilgą laiką trūko – pasirinkimą.
Todėl prieš pasirašant sutartį verta aplankyti ne vieną projektą, palyginti panašius butus ir tiesiai paklausti apie galimas nuolaidas ar papildomas sąlygas.
Pardavėjo argumentas „jeigu nepirksite šiandien, rytoj bus brangiau“ neturėtų tapti vieninteliu sprendimo pagrindu.
Lietuvos būsto rinka dabar atsidūrė savotiškame lūžio taške: kainos išlieka aukštos, įperkamumas daugeliui prastėja, tačiau kartu auga ir pirkėjo derybinė galia.
Tai reiškia, kad šiuo metu laimi nebūtinai tas, kuris pirmas pasirašo sutartį.
Vis daugiau gali laimėti tas, kuris kantriai lygina, skaičiuoja ir nebijo derėtis.
